Ce que vous déduisez pendant des années, l’impôt peut en récupérer une partie au moment de la revente. Pas sous la forme d’un remboursement automatique de tout ce que vous avez économisé : le mécanisme passe surtout par le calcul de la plus-value. Prenons un exemple chiffré pour voir ce que ça change.
À la revente, le prix d’achat est corrigé
Avec le Jeanbrun, vous déduisez chaque année une partie du prix du logement de vos loyers. C’est l’amortissement : imaginez que le prix de votre appartement soit découpé en petites parts, que vous déduisez au fil du temps.
Mais il y a un autre calcul au moment de vendre. Pour déterminer la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat retenu pour le calcul, les amortissements déduits viennent diminuer ce prix d’achat.
Résultat : la plus-value imposable peut être plus élevée. On peut voir les économies faites pendant la location comme une avance d’impôt en moins. Ce n’est pas un prêt au sens juridique, mais une partie de l’avantage peut revenir sous forme d’impôt à la revente.
Un exemple : un T2 à Toulouse, avec une tranche à 30 %
Prenons un exemple de simulation, pas un prix de marché : un T2 neuf à 220 000 €, loué en intermédiaire à Toulouse. Le foyer est dans la tranche d’impôt à 30 % et n’a pas d’apport.
Les hypothèses de la simulation sont les suivantes : crédit sur 25 ans à 3,45 %, assurance à 0,30 %, frais financés, loyers en hausse de 1 % par an, charges en hausse de 2 % et valeur du logement en hausse de 1 % par an. Le loyer retenu est de 599 € par mois.
Le calcul de l’amortissement annuel est simple : 220 000 € × 80 % × 3,5 % = 6 160 €. Les 80 % forment la base amortissable ; le reste correspond à la part du prix qui n’est pas amortie.
Dans ce cas, l’impôt en moins atteint 16 632 € sur les neuf premières années. L’effort moyen, autrement dit ce qui sort de votre poche chaque mois après les loyers et l’économie d’impôt, est de 500 €.
Que donne une revente à différents moments ?
Le tableau reprend le bilan net calculé par le simulateur. Il tient compte de la valeur de revente, du capital restant dû, de l’impôt sur la plus-value, de l’argent sorti de votre poche et de l’apport. Ici, l’apport est de 0 €.
| Moment de la revente | Bilan net de l’exemple |
|---|---|
| Après 9 ans | 1 365 € |
| Après 15 ans | 24 770 € |
| Après 20 ans | 58 907 € |
À 9 ans, le bilan est positif, mais de peu dans cet exemple. Le chiffre ne veut pas dire que vous repartez avec cette somme en poche sans autre dépense : il résume les éléments indiqués plus haut, selon les hypothèses choisies.
À 15 ans, le bilan calculé monte à 24 770 €. À 20 ans, il atteint 58 907 €. Plus de temps permet notamment de rembourser davantage de crédit et de profiter de la hausse de valeur retenue dans la simulation. Mais rien ne garantit que votre logement suivra cette évolution.
À 15 ans, combien coûte l’impôt sur la plus-value ?
Pour ce même T2, le simulateur chiffre l’impôt sur la plus-value à 24 447 € en cas de revente après 15 ans. Ce montant tient compte des amortissements, qui réduisent le prix d’achat retenu pour calculer la plus-value, ainsi que des règles d’abattement liées à la durée de détention.
Vous pouvez comparer ce montant aux 16 632 € d’impôt en moins sur les neuf premières années, mais attention : ce n’est pas une comparaison complète. Les périodes ne sont pas les mêmes, et les 24 447 € concernent l’impôt sur la plus-value, pas une reprise exacte des économies réalisées.
Franchement, le chiffre de revente mérite d’être regardé avant l’achat, pas le jour où vous mettez l’annonce en ligne. Et il dépend de votre situation réelle, du prix de vente, des amortissements effectivement déduits et des règles applicables au moment de la vente.
Et si vous vendez avant les 9 ans ?
Je vous entends déjà : « Et si je dois vendre plus tôt ? » Le Jeanbrun impose un engagement de location de 9 ans. Si vous ne le respectez pas, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans vos revenus fonciers de l’année où l’engagement est rompu.
Autrement dit, le calcul peut être nettement moins favorable qu’une revente après avoir tenu l’engagement. Le montant dépend notamment des amortissements déjà déduits et de votre situation fiscale. Je ne vais donc pas inventer un chiffre pour une vente anticipée.
Mon conseil général : ne partez pas du principe que vous revendrez facilement au bout de quelques années. Pour ce type de projet, raisonnez sur 15 ans minimum, ou demandez-vous si vous pourriez garder le logement plus longtemps. Ce n’est pas une règle magique, juste une façon d’éviter de miser tout votre plan sur une sortie rapide.
Le Jeanbrun est-il fait pour vous si vous pensez revendre ?
Si vous avez besoin de récupérer votre argent rapidement, ou si votre vie peut vous obliger à vendre avant la fin de l’engagement, le Jeanbrun peut être un mauvais choix. L’impôt en moins pendant la location ne compense pas forcément les contraintes d’une vente anticipée.
Si vous pouvez garder le bien longtemps et que l’effort mensuel reste supportable, l’exemple montre un bilan net positif à 15 et à 20 ans. Mais ce résultat dépend d’hypothèses de simulation : votre prix d’achat, vos loyers et le prix de revente peuvent changer la donne.
Mon verdict
6/10 pour un investisseur qui peut garder son T2 au moins 15 ans. Dans l’exemple, le bilan net progresse entre 9, 15 et 20 ans, malgré 24 447 € d’impôt sur la plus-value à 15 ans. Mais si vous risquez de vendre avant la fin des 9 ans, je serais beaucoup plus réservé.
Pour vérifier le calcul avec votre prix, votre tranche d’impôt et votre horizon de vente, parlez-en avec un conseiller. Un échange permet de regarder votre situation précise, sans prendre la simulation pour une promesse.
