Vous êtes imposé à 30 % et vous regardez le Jeanbrun ? C’est souvent là que les chiffres commencent à devenir intéressants. Mais l’impôt en moins ne paie pas, à lui seul, les mensualités. Alors regardons ce qui sort vraiment de votre poche.
Le Jeanbrun, en clair
Le Jeanbrun permet de déduire une partie du prix du logement des loyers imposables. Cette déduction s’appelle l’amortissement : imaginez que vous étalez une partie du prix du bien sur plusieurs années pour la soustraire aux loyers déclarés.
Ce n’est pas une réduction d’impôt. L’économie dépend de votre situation, des loyers, des charges et du crédit. Pour profiter du dispositif, il faut notamment louer nu, comme résidence principale, pendant au moins 9 ans, avec un loyer plafonné.
Prenons un exemple fictif : Sophie et Julien, un couple de salariés dans la tranche à 30 %. Je ne raconte pas leur expérience, je compare trois simulations. Les prix sont des hypothèses de calcul, pas des prix de marché relevés.
Trois logements, deux niveaux d’apport
Les simulations utilisent les mêmes grandes hypothèses de crédit et de charges. L’effort mensuel correspond à ce qui sort de votre poche en moyenne sur 9 ans, après les loyers et l’impôt en moins. Le bilan net tient aussi compte de la revente, du crédit restant, de l’impôt sur la plus-value et de l’argent déjà versé.
| Exemple | Apport | Loyer retenu | Impôt en moins par an | Effort mensuel | Bilan net à 9 ans | Bilan net à 15 ans | Bilan net à 20 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 à Toulouse, 220 000 € | 0 € | 599 € | 1 848 € | 500 € | 1 365 € | 24 770 € | 58 907 € |
| T2 à Toulouse, 220 000 € | 30 000 € | 599 € | 1 859 € | 359 € | 8 629 € | 35 128 € | 71 010 € |
| T2 à Lyon, 260 000 € | 0 € | 676 € | 2 184 € | 605 € | -1 061 € | 26 006 € | 66 924 € |
| T2 à Lyon, 260 000 € | 30 000 € | 676 € | 2 168 € | 460 € | 6 657 € | 36 818 € | 79 480 € |
| Studio à Angers, 150 000 € | 0 € | 397 € | 1 260 € | 352 € | -299 € | 14 916 € | 37 532 € |
| Studio à Angers, 150 000 € | 30 000 € | 397 € | 1 280 € | 212 € | 6 885 € | 25 195 € | 49 555 € |
Ce sont des résultats de simulateur, pas des promesses. Les hypothèses comprennent notamment un crédit sur 25 ans à 3,45 %, une assurance à 0,30 %, des frais et des charges. Les loyers et la valeur du bien évoluent aussi dans le calcul. Changer ces hypothèses change le résultat.
Ce que l’apport change vraiment
Vous vous dites peut-être : « Si je mets 30 000 €, le Jeanbrun me fait économiser beaucoup plus d’impôt ? » Pas forcément. L’apport agit d’abord sur le montant à emprunter, donc sur l’effort mensuel. Il ne transforme pas le dispositif en cadeau fiscal.
À Toulouse, l’effort moyen passe de 500 € à 359 € par mois, soit 141 € de moins. À Lyon, il baisse de 605 € à 460 €, soit 145 € de moins. À Angers, il passe de 352 € à 212 €, soit 140 € de moins.
En contrepartie, ces 30 000 € doivent être disponibles au départ. C’est le point à ne pas escamoter : payer moins chaque mois peut être appréciable, mais il faut pouvoir mobiliser cette somme sans fragiliser le reste de votre budget.
Et l’impôt en moins ?
Dans ces exemples, il représente en moyenne entre 1 260 € et 2 184 € par an. Pour le T2 de Toulouse sans apport, le calcul donne 6 160 € d’amortissement par an : 220 000 € × 80 % × 3,5 % = 6 160 €. Le simulateur estime l’impôt en moins à 1 848 € par an en moyenne, soit 16 632 € sur 9 ans.
Vous voyez pourquoi il ne faut pas simplement multiplier l’amortissement par un taux pour deviner son économie réelle. Le simulateur tient compte du résultat locatif et des charges. Votre situation peut donner un autre chiffre.
Neuf ans, quinze ans, vingt ans : le temps compte
Je vous entends déjà : « Et si je revends au bout de 9 ans ? » Dans les trois simulations sans apport, le bilan net à 9 ans est proche de zéro : 1 365 € à Toulouse, -1 061 € à Lyon et -299 € à Angers. À ce stade, le résultat peut donc être légèrement positif ou négatif selon l’exemple.
Avec 30 000 € d’apport, les bilans à 9 ans sont positifs dans ces cas : 8 629 € à Toulouse, 6 657 € à Lyon et 6 885 € à Angers. Mais ne confondez pas ce bilan avec une somme gagnée sans effort : l’argent versé au fil des mois et l’apport sont déjà pris en compte dans le calcul.
À 15 ans, les six exemples affichent un bilan net positif, de 14 916 € à 36 818 €. À 20 ans, il va de 37 532 € à 79 480 €. Ces résultats supposent que les hypothèses de simulation se réalisent. La hausse de valeur retenue est notamment de 1 % par an, ce qui n’est jamais garanti.
La revente a aussi sa facture
Autre détail à garder en tête : les amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value imposable au moment de la vente. Dans ces exemples, l’impôt estimé sur la plus-value à 15 ans est de 24 447 € pour Toulouse, 29 944 € pour Lyon et 16 668 € pour Angers. Ces montants sont déjà intégrés aux bilans nets indiqués.
Vous pouvez lire le détail du mécanisme dans mon article sur la revente d’un Jeanbrun. Et si vous hésitez surtout sur l’argent à avancer, j’en parle aussi dans mon analyse du Jeanbrun sans apport.
Alors, pour qui ça se tient ?
La tranche à 30 % peut rendre le dispositif intéressant, surtout si vous pouvez garder le logement assez longtemps et absorber l’effort mensuel. Dans les cas présentés, l’impôt en moins aide, mais il ne rend aucun des projets gratuit : même avec 30 000 € d’apport, il reste entre 212 € et 460 € par mois à sortir de sa poche en moyenne.
À l’inverse, si vous avez besoin de récupérer rapidement votre apport, si votre budget mensuel est déjà serré ou si vous n’êtes pas à l’aise avec une location nue sur la durée, le Jeanbrun peut ne pas être fait pour vous. Le cadre prévoit un engagement de location de 9 ans. Ce n’est pas un détail qu’on règle avec une jolie feuille de calcul.
Mon avis : avant de choisir une ville ou un logement, vérifiez d’abord l’effort mensuel que vous pouvez tenir, puis la durée pendant laquelle vous pensez garder le bien. Pour comparer avec une autre tranche d’impôt, vous pouvez aussi lire mon analyse pour la tranche à 11 %.
Mon verdict
6/10 pour un couple dans la tranche à 30 %. L’impôt en moins est utile et les bilans simulés deviennent plus favorables avec le temps, mais l’effort mensuel reste bien réel. À mes yeux, le Jeanbrun mérite d’être étudié à condition de pouvoir garder le bien au moins 15 ans et de vérifier les chiffres de votre propre situation avec un conseiller.
