Les enfants font baisser le revenu pris en compte par part. Mais cela ne veut pas dire que le Jeanbrun devient automatiquement intéressant. Regardons un exemple chiffré, puis ce que ça change vraiment pour un couple avec enfants.
Les parts, sans prise de tête
Pour calculer l’impôt, on ne regarde pas seulement le revenu total du foyer. On le répartit entre des parts : un couple compte pour 2 parts, puis chaque enfant ajoute 0,5 part pour les deux premiers. À partir du troisième enfant, il ajoute 1 part.
Prenons un exemple fictif : Sophie et Karim ont deux enfants et un revenu imposable de 90 000 €. Ils ont donc 3 parts. On divise 90 000 € par 3 : cela donne 30 000 € par part.
Avec le barème 2026, la tranche à 30 % commence à 29 579 € par part. À 30 000 €, ce foyer est donc dans la tranche à 30 %. Pour le détail des conséquences de cette tranche, vous pouvez aussi lire mon avis sur le Jeanbrun à 30 %.
Le barème 2026 par part est le suivant : 11 600 €, 29 579 €, 84 577 € et 181 917 € sont les seuils qui ouvrent les tranches suivantes. La tranche marginale, c’est le taux appliqué à la dernière partie de votre revenu, pas à tout votre revenu.
Je vous entends déjà : « Avec les enfants, ma tranche baisse forcément, non ? » Pas forcément. Les parts peuvent réduire le revenu calculé par part, mais il faut faire le calcul avec vos revenus et votre situation. Ici, l’exemple tombe encore dans la tranche à 30 %.
Ce que fait le Jeanbrun dans ce calcul
Le Jeanbrun n’est pas une réduction d’impôt. C’est un amortissement déduit des loyers : imaginez une somme que vous pouvez retirer du revenu locatif imposable, comme si l’usure du logement était prise en compte sur le papier.
Dans le neuf, la base de calcul est 80 % du prix hors frais. Pour un logement à 300 000 €, cela donne 240 000 €. Avec un taux de 3,5 % en location intermédiaire, le calcul donnerait 8 400 € par an, mais le plafond annuel de 8 000 € s’applique.
Ce plafond vaut par foyer fiscal, pas par appartement. Il ne faut pas le confondre avec l’argent que vous récupérez : l’amortissement réduit le résultat imposable des loyers, mais il ne paie ni le crédit ni les charges à votre place.
Un exemple de T3 à Nantes à 30 %
Le simulateur donne un exemple de T3 neuf à Nantes, affiché à 300 000 €. C’est une hypothèse de calcul, pas un prix de marché. Le loyer retenu est de 871 € par mois, sous un plafond calculé de 976 €.
Avec une tranche à 30 % et sans apport, l’amortissement est de 8 000 € par an. Le simulateur estime l’impôt en moins à 2 389 € par an en moyenne sur 9 ans, soit 21 499 € sur cette période.
| Repère | Exemple T3 Nantes |
|---|---|
| Prix hypothétique | 300 000 € |
| Loyer retenu | 871 € par mois |
| Amortissement annuel | 8 000 € |
| Impôt en moins sur 9 ans | 21 499 € |
| Ce qui sort de la poche chaque mois en moyenne | 645 € |
| Bilan net estimé à 9 ans | 5 757 € |
Le chiffre de 2 389 € par an est une moyenne calculée par le simulateur, pas une promesse pour chaque foyer. Il tient compte du scénario complet. Une multiplication rapide de 8 000 € par 30 % donnerait 2 400 €, mais ce raccourci ne remplace pas le calcul des loyers, des charges et de l’impôt.
Et surtout, regardez les 645 € par mois. C’est l’effort moyen estimé après les loyers et l’impôt en moins. Si cette somme met votre budget familial sous pression, le dispositif n’est pas fait pour vous, même si le chiffre d’impôt paraît séduisant.
Quand on a des enfants, le budget passe avant la tranche
Un foyer avec enfants a souvent des dépenses qui ne sont pas négociables. Avant de signer, vérifiez donc que vous pouvez supporter l’effort mensuel, y compris si le logement reste vide un moment ou si une dépense imprévue arrive. L’exemple du simulateur suppose des loyers et des charges qui évoluent selon ses propres hypothèses.
Autre point à ne pas rater : le logement doit être loué nu, comme résidence principale, pendant au moins 9 ans. Vous ne pouvez pas le louer à votre famille proche, notamment à vos enfants. Si vous pensez revendre avant la fin de l’engagement, lisez aussi mon article sur la revente d’un Jeanbrun.
Mon verdict
6/10 pour un couple avec deux enfants dans la tranche à 30 %. L’exemple du T3 montre un impôt en moins appréciable, mais l’effort moyen de 645 € par mois reste une vraie sortie d’argent. Je trouve le projet à regarder si le budget familial tient sans compter sur une revente rapide, pas si chaque mois est déjà serré.
Vous voulez savoir si le calcul tient avec vos revenus, vos parts et votre budget ? Parlez-en avec un conseiller : il pourra vérifier votre situation et les chiffres de votre projet.
