Sur le papier, l’ancien fait envie. Dans la vraie vie, c’est plus compliqué : il faut prévoir des travaux importants, et pas seulement refaire la cuisine. Alors, neuf ou ancien pour votre projet Jeanbrun ? Je vous donne mon avis sans faire semblant que les deux options se valent pour tout le monde.
Ce qui change entre le neuf et l’ancien
Le Jeanbrun concerne des appartements situés dans un immeuble collectif, qu’ils soient neufs ou anciens. Dans les deux cas, vous louez le logement nu, c’est-à-dire non meublé, et vous vous engagez à le louer pendant au moins 9 ans, sous les conditions du dispositif.
L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement. En clair, une partie du prix du logement est déduite des loyers que vous déclarez. Ce n’est pas une réduction d’impôt : le montant d’impôt en moins dépend notamment de votre situation et des autres chiffres du projet.
| Point à comparer | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Taux annuel intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Taux annuel social | 4,5 % | 3,5 % |
| Taux annuel très social | 5,5 % | 4 % |
| Travaux exigés pour le Jeanbrun | Non | Oui, au moins 30 % du prix du bien |
| Frais de notaire retenus dans nos calculs | 2,5 % | Environ 8 % |
Les taux dépendent du niveau de loyer choisi : intermédiaire, social ou très social. Un taux plus élevé va avec des règles de loyer et de ressources plus strictes. Le plafond annuel d’amortissement est commun : 8 000 € par foyer fiscal dans le cas général.
Le neuf : moins de travaux à piloter
Avec un logement neuf, vous n’avez pas à organiser une rénovation pour entrer dans le dispositif. C’est un vrai avantage si vous n’avez jamais suivi un chantier, ou si vous n’avez tout simplement pas envie d’y consacrer vos soirées.
Les frais de notaire sont aussi plus bas dans nos calculs : 2,5 % dans le neuf, contre environ 8 % dans l’ancien. Cela ne veut pas dire que le neuf coûte toujours moins cher au total. Il faut comparer les biens et regarder le montant complet à financer, pas seulement la ligne « frais de notaire ».
Le taux d’amortissement est un peu plus élevé dans le neuf. Pour le niveau intermédiaire, par exemple, la base correspond à 80 % du prix du logement, hors frais, puis on applique le taux de 3,5 %.
Le plafond peut donc limiter le montant déduit. Pour le neuf intermédiaire, le calcul donne : 8 000 € ÷ (80 % × 3,5 %) = 285 714 €. Au-delà de ce prix, l’amortissement théorique dépasse le plafond annuel, si vous n’avez pas déjà consommé une partie de ce plafond avec un autre logement Jeanbrun.
Le neuf n’est pas sans risque pour autant. Il peut y avoir des retards ou des soucis à la livraison. Je ne peux pas vous dire qu’un chantier se passera forcément sans accroc : il faut aussi regarder le calendrier et votre capacité à attendre avant de louer.
L’ancien : intéressant, mais les travaux ne sont pas un détail
Pour profiter du Jeanbrun dans l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix du bien. Ils doivent aussi permettre une rénovation lourde pour atteindre la classe A ou B au diagnostic de performance énergétique.
Autrement dit, une peinture fraîche et une salle de bains remise au goût du jour ne suffisent pas à elles seules. Il faut un projet de rénovation conséquent, chiffré et cohérent avec le résultat énergétique demandé.
La base d’amortissement est calculée sur 80 % du prix du logement et des travaux. Les frais de notaire restent à part. Le taux est aussi plus bas que dans le neuf : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social.
À prévoir avant de vous décider : un budget de travaux sérieux, des délais réalistes et une marge si le chantier ne se déroule pas comme prévu. Les 30 % sont un seuil minimum pour le dispositif, pas une garantie que votre budget suffira à tout rénover.
Je vous entends déjà : « Mais si j’achète moins cher, l’ancien peut quand même être plus intéressant, non ? » Oui, c’est possible. Mais il faut comparer le prix, les travaux, les frais et le loyer envisageable, sans oublier le temps et l’énergie que le chantier va vous demander.
Pour l’ancien, le plafond annuel reste bien de 8 000 € dans le cas général. Il est commun aux logements Jeanbrun de votre foyer fiscal, neuf et ancien compris. Ne comptez donc pas sur un plafond séparé pour chaque appartement.
Comment choisir sans se raconter d’histoires
Si c’est votre premier investissement, demandez-vous d’abord combien de travail vous êtes prêt à prendre en charge. Un logement neuf demande moins de suivi de rénovation. Un ancien peut convenir si vous savez évaluer les travaux et si vous acceptez que le budget ou le calendrier bougent.
Regardez aussi si le loyer plafonné reste cohérent avec votre projet. Le Jeanbrun ne transforme pas un mauvais achat en bonne affaire. Et comme les loyers sont encadrés par le dispositif, mieux vaut vérifier les règles applicables au logement avant de faire vos calculs.
Pour aller plus loin, vous pouvez lire mon avis sur le Jeanbrun pour un premier investissement ou regarder ce qui se passe au moment de la revente d’un Jeanbrun. La revente compte aussi : l’amortissement peut augmenter la plus-value imposable.
Mon verdict
Pour un débutant, je donne 7/10 au neuf. Le taux est plus élevé et il n’y a pas de gros chantier à mener pour remplir la condition de travaux. Il reste à vérifier le prix, le loyer possible et le risque de retard.
Je donne 5/10 à l’ancien avec travaux pour ce même profil. Le projet peut tenir la route, mais le seuil de travaux de 30 % et l’objectif de classe A ou B rendent le dossier plus lourd à piloter.
Mon avis ne remplace pas le calcul de votre situation. Parlez-en avec un conseiller pour vérifier les travaux, le loyer et ce que vous sortirez réellement de votre poche chaque mois.
