Vous êtes cadre ou profession libérale, avec une tranche d’impôt à 41 % ou 45 % ? Le Jeanbrun peut alléger l’impôt sur vos loyers. Mais le plafond de 8 000 € par an met vite un frein au calcul. Je vous montre ce que ça donne avec deux exemples chiffrés.
Le Jeanbrun, ce n’est pas une réduction d’impôt
Le mécanisme repose sur une déduction : vous retirez une partie du prix du logement de vos revenus locatifs imposables. Cette part s’appelle l’amortissement. Imaginez une gomme qui efface chaque année une partie de vos loyers sur le papier.
Vous ne recevez donc pas automatiquement un chèque correspondant à 45 % du prix du logement. Le résultat dépend aussi des loyers, des charges, du crédit et de votre situation fiscale. C’est pour cela qu’un taux d’imposition élevé peut rendre le dispositif plus intéressant, sans garantir une bonne opération.
La tranche d’impôt, ou TMI, est le taux appliqué à la part la plus élevée de vos revenus imposables. Être médecin, cadre ou indépendant ne suffit pas à la connaître : elle dépend de l’ensemble de votre foyer.
Le plafond de 8 000 € change la donne
Pour un logement neuf loué en intermédiaire, le taux d’amortissement est de 3,5 % par an. Mais on ne calcule ce taux que sur 80 % du prix du logement, hors frais. Les 20 % restants représentent le terrain, qui ne s’amortit pas.
Le plafond habituel est de 8 000 € d’amortissement par an et par foyer fiscal. Le seuil de prix se calcule ainsi : 8 000 € ÷ (80 % × 3,5 %) = environ 285 714 €. Au-delà, l’amortissement ne monte plus dans cet exemple.
Les plafonds peuvent atteindre 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers bruts concernés relève du social ou du très social. Les exemples ci-dessous portent sur le loyer intermédiaire : le plafond retenu est donc de 8 000 €.
Et attention : le plafond s’applique au foyer, pas à chaque appartement. Acheter deux petits logements ne permet donc pas de profiter deux fois des 8 000 €. Vous pouvez additionner plusieurs biens, mais le plafond annuel reste commun.
Deux exemples : Nantes et Montreuil
Prenons d’abord un exemple fictif : Nathalie, 47 ans, médecin, avec une tranche d’impôt à 45 %. Ce profil ne raconte pas une expérience vécue. C’est un cas simulé, comme celui d’un foyer à 41 %, pour comparer les résultats.
Les prix ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas des prix de marché. Les simulations partent d’un logement neuf, loué en intermédiaire, avec un crédit sur 25 ans à 3,45 % et une assurance à 0,30 %. L’effort mensuel correspond à ce qui sort de la poche en moyenne sur 9 ans, après l’économie d’impôt calculée par le simulateur.
| Exemple simulé | Amortissement par an | Impôt en moins par an en moyenne | Impôt en moins sur 9 ans | Effort mensuel moyen |
|---|---|---|---|---|
| T3 à Nantes, 300 000 €, tranche à 41 % | 8 000 € | 3 265 € | 29 382 € | 562 € |
| T3 à Nantes, 300 000 €, tranche à 45 % | 8 000 € | 3 583 € | 32 248 € | 532 € |
| T2 à Montreuil, 330 000 €, tranche à 41 % | 8 000 € | 3 280 € | 29 520 € | 721 € |
| T2 à Montreuil, 330 000 €, tranche à 45 % | 8 000 € | 3 600 € | 32 400 € | 690 € |
À Nantes, pour le logement à 300 000 €, le calcul avant plafond donne : 300 000 € × 80 % × 3,5 % = 8 400 €. Mais le plafond ramène l’amortissement à 8 000 €. À Montreuil, pour 330 000 €, le calcul donne 330 000 € × 80 % × 3,5 % = 9 240 €. Là aussi, seuls 8 000 € sont retenus.
Pour Nathalie à 45 %, le T3 nantais fait apparaître 32 248 € d’impôt en moins sur 9 ans. Le calcul de la moyenne annuelle est 32 248 € ÷ 9, soit environ 3 583 €. À 41 %, le même exemple donne 29 382 € ÷ 9, soit environ 3 265 € par an.
La tranche plus élevée aide donc dans ces simulations. Mais elle ne fait pas grimper l’amortissement : il reste bloqué à 8 000 €. Et l’économie calculée ne se résume pas à « 8 000 € multipliés par votre taux ». Le simulateur tient compte des loyers et des charges.
Quand le plafond devrait vous faire réfléchir
Un prix plus élevé ne donne pas plus d’amortissement
Au-dessus d’environ 285 714 € dans ces conditions, acheter plus cher ne donne pas davantage d’amortissement annuel au taux intermédiaire du neuf. Cela ne veut pas dire qu’un logement plus cher est forcément un mauvais choix. Cela veut dire que son prix supplémentaire ne vous apporte pas, à lui seul, plus de déduction Jeanbrun.
Regardez aussi l’effort mensuel. Dans l’exemple nantais à 45 %, il est de 532 €. À Montreuil, il atteint 690 € pour le T2 à 330 000 €. L’impôt en moins est utile, mais il ne paie pas toute l’échéance du crédit à votre place.
Deux appartements ne font pas deux plafonds
Je vous entends déjà : « Et si j’achète deux logements moins chers ? » Vous pouvez répartir votre investissement, mais pas doubler le plafond. Les amortissements de vos biens Jeanbrun sont pris ensemble pour vérifier la limite applicable à votre foyer fiscal.
Le bon calcul consiste donc à regarder le projet complet : loyer attendu, charges, financement, durée de détention et capacité à payer chaque mois. Si votre budget est déjà tendu, l’impôt en moins ne suffira pas à rendre le projet confortable. Vous pouvez aussi lire mon avis sur le Jeanbrun avec une tranche à 30 %.
Les contraintes restent bien réelles
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans. Le loyer doit respecter le plafond prévu. Une vente trop tôt ou un engagement non respecté peut entraîner la reprise des amortissements déduits.
Et si vous revendez, les amortissements déduits peuvent augmenter le calcul de la plus-value imposable. C’est un point à intégrer avant d’acheter, pas au moment de mettre le bien en vente. J’en parle plus en détail dans la page sur la revente d’un Jeanbrun.
Mon verdict
8/10 pour un cadre ou un professionnel libéral à 41 % ou 45 %. Les simulations montrent un impôt en moins appréciable, et l’effet est plus marqué à 45 % qu’à 41 % dans ces exemples. Je retire des points pour le plafond de 8 000 €, l’effort mensuel qui reste à financer et l’engagement de location.
Avant de vous décider, faites vérifier vos chiffres avec un conseiller : il pourra regarder votre foyer fiscal, vos loyers et votre financement. C’est la meilleure façon de savoir si le Jeanbrun colle à votre situation, et pas seulement à un tableau.
