Je vais être franc : avec une tranche à 11 %, le Jeanbrun est souvent décevant. L’impôt en moins existe, mais il ne suffit pas toujours à compenser l’effort demandé. Il y a tout de même des cas où le calcul mérite un second regard.
Karim, 29 ans : un exemple, pas un témoignage
Prenons un exemple fictif : Karim a 29 ans, il est célibataire et sa tranche d’impôt est à 11 %. Autrement dit, une partie de ses revenus est taxée à ce taux. Il regarde un T2 neuf à Toulouse, affiché dans notre exemple à 220 000 €.
Le Jeanbrun fonctionne par déduction : une part du prix du logement est déduite des loyers pour calculer le revenu imposable. Ce n’est pas une somme versée sur son compte, ni une réduction d’impôt. Imaginez une règle qui diminue la taille de la part de loyer sur laquelle l’impôt est calculé.
Dans le neuf, la base retenue pour ce calcul représente 80 % du prix, hors frais. Ici : 220 000 € × 80 % = 176 000 €. À 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, cela donne 176 000 € × 3,5 % = 6 160 € d’amortissement annuel, sous réserve du plafond applicable.
Les montants qui suivent viennent d’une simulation, pas d’une promesse de résultat. Elle retient notamment un crédit sur 25 ans à 3,45 %, une assurance à 0,30 %, des loyers qui progressent de 1 % par an et des charges de 2 % par an. Le loyer retenu est de 599 € par mois, alors que le plafond calculé est de 773 €.
Pourquoi l’impôt en moins reste modeste
À 11 %, une déduction de 6 160 € ne veut pas dire 6 160 € d’impôt économisé. Pour se faire une idée simple : 6 160 € × 11 % = 677,60 €, soit environ 678 €. C’est proche de la moyenne annuelle de la simulation sans apport.
Mais attention : ce calcul rapide ne raconte pas toute l’histoire. Le simulateur tient aussi compte des loyers, des intérêts du crédit et des charges. Avec 30 000 € d’apport, il estime l’impôt en moins à 692 € par an en moyenne. La différence ne vient pas d’un cadeau caché : la simulation complète évolue avec le financement et les charges.
| Exemple T2 à Toulouse | Sans apport | Avec 30 000 € d’apport |
|---|---|---|
| Loyer retenu | 599 € par mois | 599 € par mois |
| Amortissement annuel | 6 160 € | 6 160 € |
| Impôt en moins, moyenne annuelle | 678 € | 692 € |
| Impôt en moins sur 9 ans | 6 098 € | 6 226 € |
| Ce qui sort de votre poche chaque mois, en moyenne sur 9 ans | 614 € | 463 € |
| Bilan net à 9 ans | -10 950 € | -2 611 € |
Le bilan net inclut la valeur estimée du logement à la revente, le crédit restant, l’impôt sur la plus-value et l’argent sorti de votre poche, apport compris. Un résultat négatif à 9 ans signifie donc que, selon ces hypothèses, l’opération n’a pas encore compensé tout ce qui a été payé.
Avec l’apport, l’effort mensuel baisse de 614 € à 463 €. C’est appréciable pour le budget. Mais les 30 000 € ne se sont pas évaporés : ils sont comptés dans le bilan. Le résultat à 9 ans reste négatif, à -2 611 €.
Et si Karim revend au bout de 9 ans ?
Je vous entends déjà : « Si le bilan est négatif, je revends et je passe à autre chose. » C’est possible, mais le Jeanbrun impose de louer le logement nu pendant au moins 9 ans, avec des règles à respecter. Une vente avant la fin de l’engagement peut entraîner la reprise des amortissements déduits. En clair, l’avantage obtenu peut devoir être réintégré dans le calcul de l’impôt.
Et même après l’engagement, la revente n’efface pas le sujet fiscal. Les amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value imposable. C’est l’écart entre le prix de vente et un prix d’achat diminué de ces amortissements. Je détaille ce point dans mon article sur la revente d’un Jeanbrun.
La simulation donne un bilan net de 6 463 € à 15 ans sans apport, et de 18 736 € avec 30 000 € d’apport. Elle estime aussi à 24 447 € l’impôt sur la plus-value en cas de revente à 15 ans. Ces chiffres dépendent des hypothèses retenues, notamment de la hausse estimée de la valeur du logement. Ce ne sont pas des montants garantis.
Dans quels cas ça peut quand même se défendre ?
Si vos revenus doivent augmenter
Le calcul présenté garde Karim à 11 %. Si ses revenus augmentent et que sa tranche d’impôt monte, l’économie liée aux déductions peut devenir plus intéressante. Mais personne ne peut transformer cette possibilité en certitude. Votre carrière n’est pas un tableur, même si votre banquier aimerait parfois le contraire.
Vous pouvez comparer avec le cas des contribuables à 30 %. Leur impôt en moins est nettement plus élevé dans les mêmes exemples. Cela ne suffit pas à dire que le Jeanbrun leur convient automatiquement : l’effort mensuel, la durée de détention et le prix du logement comptent aussi.
Si vous gardez le logement longtemps
Un projet patrimonial sur 20 ans peut donner un autre résultat qu’une revente rapide. Dans l’exemple de Karim, le bilan net à 20 ans atteint 37 585 € sans apport et 52 076 € avec 30 000 € d’apport. Mais cela suppose de conserver le logement et de suivre les hypothèses de la simulation. Sur une aussi longue période, votre situation personnelle et le logement peuvent évoluer.
Le Jeanbrun est donc plus difficile à défendre si vous pensez revendre vite, si l’effort mensuel vous met à l’étroit ou si votre objectif principal est d’obtenir beaucoup d’impôt en moins dès maintenant. Pour un premier achat locatif, prenez aussi le temps de regarder les questions pratiques dans mon avis sur le premier investissement en Jeanbrun.
Mon verdict
3/10 pour le profil de Karim à 11 %. Dans cet exemple, l’impôt en moins reste limité et le bilan net à 9 ans est négatif, même avec 30 000 € d’apport. Le projet peut se défendre si ses revenus augmentent ou s’il vise une détention longue, mais pas comme moyen rapide de faire baisser fortement l’impôt.
Votre tranche, vos revenus locatifs, votre financement et votre durée de détention peuvent changer le résultat. Pour vérifier votre propre situation, vous pouvez en parler avec un conseiller.
