Un loyer qui tombe quand le crédit est fini : l’idée est séduisante. Mais si vous avez 55 ans ou plus, la vraie question est aussi de savoir à quel âge le crédit se termine, et ce que vous devrez encore mettre de votre poche d’ici là.
Le point à regarder avant de penser à la retraite
Le Jeanbrun permet de déduire des loyers une partie du prix du logement. Cette déduction s’appelle l’amortissement : imaginez une petite part du prix que vous retirez chaque année de vos loyers imposables. Ce n’est pas une réduction d’impôt, et l’avantage dépend notamment de votre tranche d’impôt.
En échange, vous devez louer le logement nu, comme résidence principale, pendant au moins 9 ans. Le loyer est plafonné et vous ne pouvez pas louer à un proche visé par les règles du dispositif. Vous pouvez lire les détails sur la revente d’un Jeanbrun, car une vente trop tôt peut avoir des conséquences fiscales.
Après ces 9 ans, vous n’êtes plus tenu par l’engagement Jeanbrun. Vous pouvez donc revoir vos conditions de location ou vendre. Si vous gardez le bien et continuez à le louer nu, l’amortissement peut se poursuivre dans les limites prévues. « Libre » ne veut donc pas dire que le prêt, les règles générales de location ou les impôts disparaissent. Dommage, ce serait pratique.
Prenons un exemple : Philippe, 56 ans
Philippe est un profil fictif. Il est dans la tranche d’impôt à 41 % et dispose de 30 000 € d’apport. Pour donner un ordre de grandeur, regardons le cas chiffré d’un T2 neuf à Toulouse, établi par le simulateur du site. Ce n’est pas un prix de marché.
Les calculs du cas supposent un logement neuf loué en intermédiaire, un crédit sur 25 ans à 3,45 % avec une assurance à 0,30 %, et une valeur du bien qui progresse de 1 % par an. Ils incluent aussi des hypothèses de loyer et de charges. Votre projet peut donner des résultats différents.
La base amortissable représente 80 % du prix, hors frais de notaire. Le calcul est donc : 220 000 € × 80 % = 176 000 €, puis 176 000 € × 3,5 % = 6 160 € d’amortissement par an. Dans cet exemple, l’impôt en moins est estimé à 2 535 € par an en moyenne sur les 9 premières années.
| Repère pour Philippe | Résultat du cas chiffré |
|---|---|
| Apport | 30 000 € |
| Effort mensuel moyen sur 9 ans | 298 € |
| Impôt en moins sur 9 ans | 22 814 € |
| Bilan net à 15 ans | 44 618 € |
| Bilan net à 20 ans | 81 972 € |
L’effort mensuel, c’est ce qui sort de la poche après les loyers et l’économie d’impôt, selon les hypothèses du simulateur. Ce n’est pas une promesse de résultat. Et un bilan net à 15 ou 20 ans n’est pas de l’argent disponible chaque mois : le calcul suppose notamment une revente à cet horizon.
Le crédit et la baisse possible des revenus
15, 20 ou 25 ans : quel âge aurez-vous à la dernière mensualité ?
À 56 ans, un crédit qui démarre maintenant et dure 15 ans se terminerait autour de 71 ans. Sur 20 ans, ce serait autour de 76 ans. Le cas chiffré ci-dessus repose, lui, sur 25 ans : pour Philippe, cela mènerait autour de 81 ans.
Un crédit plus court peut réduire la durée d’endettement, mais les mensualités sont en général plus élevées. Je ne peux pas vous donner ici le montant pour un prêt sur 15 ou 20 ans : il dépend du taux obtenu, de l’assurance, du montant emprunté et de votre dossier. Demandez une simulation qui montre clairement les mensualités et le coût total.
Posez-vous surtout cette question : si vos revenus baissent à la retraite, pouvez-vous encore payer les mensualités sans compter sur un loyer ou un avantage fiscal au maximum ? La location peut connaître des périodes sans locataire, et les dépenses du logement ne prennent pas leur retraite en même temps que vous.
Votre tranche d’impôt peut changer
Je vous entends déjà : « Mais l’avantage fiscal ne va-t-il pas alléger l’effort ? » Oui, dans le cas chiffré de Philippe, l’impôt en moins compte. Mais si ses revenus baissent à la retraite, sa tranche d’impôt peut aussi baisser. L’amortissement reste une déduction des loyers, mais l’économie d’impôt qui en découle peut alors être plus faible.
Ne construisez donc pas votre plan de retraite en supposant que votre tranche actuelle durera toujours. Vous pouvez aussi consulter mon avis sur le Jeanbrun quand on est dans la tranche à 41 % ou 45 %.
Garder, revendre ou transmettre
Garder le logement après 9 ans
Garder le bien peut avoir du sens si vous pouvez supporter le crédit et les frais jusqu’à son terme. Dans le cas présenté, le bilan net estimé à 20 ans atteint 81 972 €. Ce chiffre dépend des hypothèses de hausse de valeur, de loyers et de charges retenues par le simulateur. Il ne dit pas ce que vous toucherez si le marché évolue autrement.
Revendre : attention à la plus-value
La plus-value, c’est la différence entre le prix de vente et le prix retenu pour calculer l’impôt. Avec le Jeanbrun, les amortissements déduits abaissent ce prix de calcul : la plus-value imposable peut donc être plus élevée. Pour le cas de Philippe, l’impôt sur la plus-value estimé en cas de revente à 15 ans est de 24 447 €. Le bilan net à 15 ans du tableau tient déjà compte de l’impôt prévu par la simulation.
Les règles d’abattement liées à la durée de détention conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, puis de prélèvements sociaux après 30 ans. Cela ne signifie pas que revendre à ces dates sera forcément le meilleur choix pour vous.
Et la transmission ?
Vous pouvez aussi envisager de garder le logement pour le transmettre. Mais le Jeanbrun ne crée pas, à lui seul, un avantage spécial de transmission. La façon de détenir le bien et votre situation familiale comptent. Faites vérifier ce point avec un conseiller avant de choisir, plutôt que de supposer que le montage est automatiquement avantageux.
Mon verdict
6,5/10 pour le profil de Philippe. Le cas chiffré montre un effort mensuel de 298 € et un bilan net estimé positif à 15 ans, mais il repose sur un crédit de 25 ans : à 56 ans, la dernière mensualité arriverait tard. Et si sa tranche d’impôt baisse à la retraite, l’avantage fiscal pourrait peser moins.
À 55 ans ou plus, le Jeanbrun mérite d’être étudié si vous pouvez financer l’effort sans compter sur une économie d’impôt qui resterait identique. Parlez de votre âge, de la durée du crédit et de vos revenus futurs avec un conseiller pour vérifier votre situation. Vous pouvez commencer par la page On en parle ?
